LOI PINEL

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LOI PINEL

Pour bien comprendre le principe de la loi Super Pinel, voici un rappel de la Loi Pinel classique

Dans l’objectif de relancer l’investissement locatif dans certaines zones du territoire français, Sylvia Pinel, ancienne ministre du Logement et de l’Égalité des territoires a créé ce dispositif de défiscalisation.

Pour bénéficier de cette défiscalisation, l’investisseur doit réaliser un investissement locatif dans des programmes neufs et les locataires doivent répondre à certaines conditions, notamment concernant leurs ressources et la durée de l’engagement locatif.

LES CONDITIONS POUR PROFITER
DU DISPOSITIF PINEL

Le logement doit être situé en zone A, A bis ou B1 qui sont les zones dites tendues.

Découvrez les villes concernées en cliquant ici

LOCATION

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, le bien immobilier doit être loué dans les 12 mois suivants l’achèvement de la construction et doit également être conforme aux normes énergétiques.

DURÉE

Le logement neuf doit être loué au minimum pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, avec la possibilité de basculer en location meublée au terme de la défiscalisation Pinel.

PLAFOND

Le dispositif est soumis à 2 plafonds :

Pour les locataires : Ils doivent justifier d’un revenu maximum compris dans le barème annuel
Pour l’investisseur : L’assiette de réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € / an et 5 500 € / m2.

Réduction d'impôt jusqu'à
63 000€* !

12%

Pour une durée de location
de 6 ans

18%

Pour une durée de location
de 9 ans

21%

Pour une durée de location
de 12 ans

*La durée de mise en location de votre bien immobilier neuf, que l'on appelle durée d'engagement, est déterminée à l'avance, mais vous pouvez la prolonger par la suite. Un investissement Pinel sur une durée de 12 ans vous permet ainsi de bénéficier d'une réduction d'impôt de 63 000 € maximum, un avantage fiscal correspondant donc à 21% de la valeur du logement qui est plafonnée à 300 000€.

Comment
bénéficier de la
réduction d'impôt ?

Afin de pouvoir bénéficier du dispositif Pinel, il est nécessaire de réunir un ensemble de critères :

Éligibilité du logement : Tout d’abord, ce dernier doit faire partie d’un ensemble d’habitation collectif, comprenez donc que les maisons individuelles ne sont pas éligibles à ce dispositif. Par ailleurs, le bien doit être neuf ou bien en cours de construction, nous parlerons donc de VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement). Il doit également répondre aux exigences en termes de performance énergétique de la RT 2012 ou BBC (Bâtiment basse consommation). Enfin, le dispositif Pinel s’applique sur des secteurs géographiques biens définis dans lequel doit se trouver le bien en question.

Éligibilité de l’opération : Si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôts, sachez que votre investissement ne doit pas excéder 300 000 € / an, 2 logements par année ainsi que 5 500 € / m2 de surface habitable. Par ailleurs, le bien en question doit être loué en tant que résidence principale et cela dans un délai de 12 mois après la date d’achèvement. Enfin, il faut également savoir que les revenus des locataires
sont pris en compte pour l’application du dispositif. En effet, ces deniers doivent être inférieur à un plafond défini selon la zone géographique et la composition du foyer.

Le dispositif Pinel a donc vocation à faciliter l’accès à des logements décents pour les foyers les plus modestes.

C’est dans cette logique que les loyers mensuels des logements Pinel sont plafonnés selon la superficie et son emplacement.

A qui louer un appartement vendu en
loi pinel?

Comment savoir si un locataire répond aux exigences du dispositif Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier du dispositif, comme expliqué précédemment, le logement doit être loué à des personnes dont les revenus n’excèdent pas un certain plafond. Notez que ces plafonds ont été revus à la hausse en comparaison de l’ancien dispositif Duflot. Cette augmentation à vocation à permettre à davantage de familles de pouvoir se loger.

- On applique par la suite un coefficient multiplicateur ;

- Enfin, on applique le barème Pinel au résultat précédent afin de pouvoir calculer le loyer.

Le calcul des plafonds de loyer maximum Pinel se décompose en 3 étapes d'après le texte de loi :

Surface Utile Pinel

il s’agit de calculer la surface dite « utile » du logement en question. Pour cela il faut appliquer la formule suivante :

Surface Utile = Surface Habitable + 0,5 x Surface des Annexes

La surface utile est donc égale à la surface d’un logement à laquelle on ajoute la moitié des surfaces dites « annexes » (Balcons, terrasses et caves etc. Le parking lui, n’est pas considéré comme surface annexe par exemple.)

Coefficient multiplicateur pour loyer Pinel

Dans le cas où la surface du logement est en dessous des 38 m², alors le coefficient multiplicateur sera égal à 1,2. Dans le cas où la surface du logement est supérieure à 38m², le coefficient sera égal à : 0,7 + 19 / surface pondérée du logement.

Calcul du plafond de loyer

La formule de calcul pour déterminer le plafond de loyer maximum d'un logement Pinel dans sa zone éligible est la suivante :
Surface Utile x Coefficient Pinel x Barême Pinel

Plafonds de ressources des locataires en 2021

Il n’est pas possible pour tout le monde de pouvoir bénéficier d’un logement régit par le dispositif Pinel. En effet, le locataire doit respecter certains plafonds définit par le gouvernement. Pour obtenir le montant des loyers sur l’année, il suffit d’appliquer un coefficient multiplicateur aux barèmes affichés dans le tableau ci-contre. (Il s’agit du montant des ressources annuelles maximum calculés selon le revenu fiscal de référence de l’année 2019)

Le logement doit également se situer dans une zone d’habitation éligible à Pinel. (cliquez-ici pour découvrir les villes !)

Barème 2024 des loyers Pinel selon la zone

Les barèmes affichés ci-contre sont établis par le gouvernement et subissent une révision annuelle. Ces derniers vont varier en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement Pinel.

Exemple d'un investissement
en loi Pinel

Tout d’abord, il convient de rappeler que le calcul de la réduction d’impôt se base sur un plafond de 300 000 € pour une surface maximale de 5 500 € / m2.

Prenons un exemple :

- Appartement neuf T2, situé à Bobigny, en zone A.

- Proche des commerces et des transports

- Prix : 230 000 €

- Surface : 40 m² + balcon 2 m²

Après simulation de la loi Pinel, on obtient un loyer plafonné à 620 €.

La calcul combine donc 3 critères : Tout d’abord, la surface prise en compte (surface utile) est de 41 m² (annexes incluses, surface Carrez + la moitié de l'espace extérieur, max 9 m²)

Le plafonnement du loyer en zone A est de 13,04 € / m2.

Le coefficient multiplicateur est de 1,16.

On obtient donc le calcul suivant : 13,04 x 1,16 x 42 = 620 €.

Concernant la réduction d’impôts, cette dernière s’élève à 7440 € / an. Ce qui équivaut à 89 280 € de réduction pour un investissement locatif de 9 ans.